日均成交93套，挂牌新增190套！杭州二手房“五连跌”，库存却还在暴涨
PART 1
杭州二手房月成交“五连跌”，如今看来已无悬念。
截至10月30日23:59，杭州市区（含富阳、不含临安）一共才成交2791套。相比9月份的3330套，还有539套的差距。
折算下来，差不多一天只成交93套。
虽说还有一天能“冲刺”，月末又是各大中介公司狂冲量的日子。但是若想超过9月，最后一天日成交得超过539套才有可能。
别说日成交量超539套，就是超过300套有多久没出现了，你知道吗？
今年7月1日至今，122天时间里，只有7月13日这一天，成交了301套，超过300。
换算成概率，还不到可怜的1%。
大众翘首以盼的“银十”，二手房成交量很可能也就跟2月春节差不多。
这也是过去5年来，成交量最少的10月。2014年楼市行情再差，10月还是有3814套成交。
“去年10月份，个人单月成交超过5套才能成为公司精英；今年，有2套成交就够了。”在我爱我家干了两年多的经纪人小陈说。
像他这样，10月有一单成交的，在门店已经算业绩突出的。大多数人一单都开不了，最长的已经半年没卖出过一套房子了。
为了促成成交，不少小中介公司的员工，宁愿佣金打折来贴补购房者的买房成本。
前不久在闻堰看房时，有中介就表示，“要是诚心买佣金给你打折扣，其他大中介公司有要求，佣金最多打85折，我们能打6折。”
杭州备案的经纪人，接近2.7万人。按目前的成交量来看，平均10个人才能开一单。也难怪，主做二手房的中介，都在朋友圈拼命推荐新房，甚至卖酒店式公寓、商铺。
PART 2
现在二手房市场还能有成交的，大多是低总价、房东急卖的房子。
“最近有很多套房子，都是客户、房东面谈之后，房东大幅让价才成交的。”城东一中介说，实际成交价低于挂牌价10-20%不等。
而房东的挂牌价，原本就比市场价要便宜，要不然连看房的客户都没有，更别提面谈了。
前不久三里新城橘苑成交了一套精装修两房，68.53㎡，中间楼层的房子。
房东一直挂235万，单价3万4，该小区之前的成交价都在3万5以上，但没人看房。
跟房东持续沟通多次后，挂牌价降了5万，倒是有客户上门看房了，但双方坐下来一谈，买家就开始砍价，最后205万成交，单价不到3万。
跟挂牌价相比，成交价降了近13%。
“按目前的行情，跌价的可能性很大，部分房源跌个20%估计还不止。”
也就是说，现在二手房的成交价，差不多在挂牌价的基础上，打个9折，低一点的8折就能买到。
层楼粉丝群的S先生，就在等这个机会。
S先生去年下半年起，就在关注良渚新城的房价，碍于社保不满两年没有购房资格。
最近他看到良渚白鹭郡南，挂牌了一套89㎡两房，毛坯带车位卖215万，算下来单价2万4；若是剔除车位（按15万计算），单价才2万2左右。
这是什么概念？我查了下白鹭郡南最近的成交，前两天卖掉一套4楼的89㎡，成交价接近3万。新挂牌的这套毛坯二手房，单价便宜了6千还不止。
S先生觉得，单价再降个1-2千，他才会考虑。良渚二手房过去一年多来涨得太多了，精装修新房便宜点也才卖2万多点。
很快就拥有购房资格的他，现在很坦然：二手房价涨不动了，早买怕买到山腰上。况且，若是真有上涨迹象，再下手也不迟。
PART 3
一边是成交量、价大幅下滑，另一边却是挂牌量猛涨。
截至10月30日中午12点，透明售房网好找房平台上显示，杭州市区一共有61121套房源挂牌。
10月9日，还只有5.6万套。不到21天，又新增了4000套，相当于每天190套。
按目前的成交量来看，即便1套房源也不再新增，仍然得用20个月的时间，才能把现有库存去化。
这些房源可不是房东随便挂着来托市的，都是正儿八经递交了委托书、房产证等资料，并在杭州市二手房交易监管服务平台备过案的。
换句话说，还有不少“隐性”房源，房东想卖又没递交资料备案的。
余杭区二手房挂牌量最多，有将近1.4万套。其次是西湖区，二手房挂牌量超8000套，江干、下城、拱墅房源量都在6000套以上。
之江、富阳的库存量最少，分别不到900套、500套。
我统计了下，有13个板块， 挂牌房源量超1000套。像临平（剔除临平山北）、闲林、下沙沿江一带，挂牌的二手房源量超过2000套。
这三个板块也是目前房价相对比较便宜、刚需外溢的主要区域。
按目前的情况来看，挂牌量还在持续增加。最近两天，单日挂牌量都在600套、700套以上。
今年又是杭州的交付大年。据不完全统计，今年预计有95个楼盘交付，其中70盘是住宅。一半的住宅楼盘集中在第四季度交付，预计有2.8万套新房。
萧山区即将交付的房源数量最多，超过1万套；其次是余杭区，有将近8200套。
这些即将交付的楼盘，大多是2016年、2017年两年时间卖出去的。这两年外地购房者在杭州买房占比分别达到33.8%、14.4%。
这些人中，有不少是纯投资。此前，我们通过相关样本，得出过一个规律：楼盘交付半年到一年后，平均换手率大概15-20%。
姑且按15%这一数值，光这批交付房源，到年底大概就有将近4200套进入二手房市场。
这还不包括正常流通的二手房。
临平山北一中介在闲聊时说起：他在打电话收集刚交付楼盘的房源时，5个电话里有3个都是投资客户，一个北京，两个上海，房子一交付就准备挂牌卖掉。
PART 4
今年的“金九银十”不复存在已然是不争的事实。
就在前天，新华社发表署名文章，称中央绝不会允许房地产调控前功尽弃。这意味着，价格虚高的二手房更难卖了。
原本，杭州二手房市场这一轮涨幅，就是因新房难买而起。大量捧着全款都买不到新房的购房者，只好无奈选择价格更高的二手房。
但后来，摇号开始了，加上限价，购房者一窝蜂涌着去买新房。二手房月成交量拐点，正是从摇号火热的6月开始，连着下跌。
澜天、创世纪、江湾城等多个高性价比楼盘持续入市，吸走了全杭州城的投资客跟自住客。热盘所在区域的二手房，成交陷入“僵局”。
现在，就连新房也不那么畅销了。据不完全统计，杭州市区（含富阳、临安）已经有49个楼盘流摇，9个楼盘0登记。
更别提流摇楼盘所在板块的二手房了。紧跟着的11、12月份，只怕市场行情也不会好到哪去。年末正是着急用钱的时候，不少人甚至需要卖房去凑足资金。
粉丝群里，就有不少人一边摇着号，一边等着年末房东价格大跳水，趁机买上一套。
正因如此，二手房存量比较集中的板块，特别是次新房比较多的区域，像义桥、临平山北、闲林、萧山等，都是购房者淘房的好时机。时不时就会碰上一两套“特价房”。
买房自住的购房者，最近不妨抽空多跑跑中介门店，留意一下中意的二手房。搞不好，明天房东就降价了呢。
毕竟，楼市正逐步回归买方市场。
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文∣江公子
编辑∣二叔
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